Via delle Quattro Fontane 33, Rione Trevi
Ogni mese scegliamo un immobile e lo studiamo fino in fondo — quello che vale e quello che va sistemato. Questo l'abbiamo scelto perché, letti tutti i numeri, i conti tornano.
Perché proprio questo lotto
Un cantiere fermo da trent'anni a trecento metri dal Quirinale, con un soffitto ligneo del Settecento ancora al suo posto e cinque bagni già realizzati che nessuno ha mai finito di usare. Il prezzo base fa 2.700 €/mq in una microzona che l'Agenzia delle Entrate quota fra 6.600 e 9.200. Lo studiamo per intero — compreso tutto ciò che non torna.
Sommario
Appartamento di 165 mq al primo piano di un edificio settecentesco in Via delle Quattro Fontane, Rione Trevi. Cantiere abbandonato con avanzamento di circa il 20%: privo di finiture, pavimenti, porte e infissi, impianti allo stato embrionale. Conserva un soffitto ligneo del XVIII secolo, un androne in marmo e ferro battuto e una corte esclusiva sul retro.
È un lotto ad alto rischio, e non lo nascondiamo: la statica dell'edificio fu compromessa nel 1991 da lavori nel negozio al piano terra, i consolidamenti avviati dal 1996 non sono mai stati collaudati e la causa civile che ne è nata è ancora pendente.
Scheda del lotto
Come e quando si vende
Posizione e contesto
Rione II Trevi, zona OMI B31 (Tridente / Colonna / Trevi). È il quadrante fra il Quirinale e Piazza Barberini: uffici istituzionali, alberghi storici, flusso turistico continuo tutto l'anno.
Distanze reali
- Piazza Barberini~280 m
- Palazzo del Quirinale~300 m
- Via Nazionale~400 m
- Fontana di Trevi~450 m
- Metro Repubblica~500 m
Stato dell'immobile
Sopralluogo del 6 marzo 2026. L'immobile si presenta come un cantiere interrotto: nessuna finitura, nessun pavimento, porte e infissi assenti, impianti appena impostati. L'avanzamento stimato è intorno al 20%.
Quello che resta, però, non è recuperabile con la ristrutturazione: il soffitto ligneo settecentesco, l'androne in marmo e ferro battuto, la corte sul retro. Sono elementi che si comprano con l'immobile o non si hanno affatto.
La destinazione ipotizzata: affittacamere in Rione Trevi
I cinque bagni realizzati contro i due accatastati non sono un abuso da correggere e basta: in due camere, sono la traccia di un progetto ricettivo cominciato negli anni Novanta e mai portato a termine. La stessa perizia segnala la vocazione ricettiva della zona. Quello che proponiamo non è cambiare la destinazione dell'immobile — è finire quello che qualcun altro aveva iniziato.
Cinque bagni già realizzati
165 mq, 7 vani, 5 bagni contro i 2 accatastati. L'impianto idraulico è la voce più costosa di una struttura ricettiva ed è già in opera: non si parte da un appartamento, si parte da un cantiere ricettivo fermo.
Corte esclusiva sul retro
Uno spazio aperto di proprietà esclusiva è raro nel centro storico di Roma. È l'elemento che distingue una struttura da tutte le altre della stessa via.
Soffitto ligneo del XVIII secolo, androne in marmo e ferro battuto
Sono questi a determinare la tariffa, non i metri quadri. Un soffitto originale del Settecento non lo aggiunge nessuna ristrutturazione: o c'è o non c'è.
Tutto a piedi
Quirinale a 300 metri, Barberini a 280, Fontana di Trevi a 450, metro Repubblica a 500. In centro una struttura ricettiva si misura in minuti a piedi.
Destinazione ipotizzata, non accertata. Le tre verifiche qui sotto sono bloccanti: finché non sono chiuse, i numeri dell'Uscita B non hanno fondamento e questa sezione va letta come un'ipotesi di lavoro, non come un progetto approvato.
Tre verifiche bloccanti, prima di qualsiasi offerta
Il regolamento condominiale consente l'attività ricettiva?
Verifica prioritaria presso l'amministratore. Edificio storico con cause civili pendenti: un divieto nel regolamento renderebbe l'intera destinazione non praticabile, e con essa l'Uscita B.
Normativa di Roma Capitale sugli affitti brevi in centro storico
La disciplina degli affitti brevi nel centro storico di Roma è in evoluzione. Va accertata la normativa vigente alla data dell'operazione, non quella generica.
Requisiti per la classificazione come affittacamere e CIN
Requisiti strutturali e igienico-sanitari per la classificazione, SCIA ricettiva e Codice Identificativo Nazionale.
Criticità edilizie e storiche
In ordine di gravità, non di comodità. Le prime due non dipendono dall'aggiudicatario e sono la ragione per cui questo lotto è classificato ad alto rischio.
1991 — la statica compromessa e la causa ancora aperta
Lavori eseguiti nel negozio al piano terra hanno compromesso la statica dell'edificio, con lesioni documentate. Le cause civili che ne sono nate sono tuttora pendenti. È la criticità più seria del lotto e non dipende dall'aggiudicatario.
Dal 1996 — consolidamenti parziali, mai collaudati
Gli interventi di consolidamento avviati dal 1996 sono stati completati solo in parte e non hanno mai ottenuto il collaudo. Finché non c'è collaudo, l'entità reale del lavoro residuo resta una stima.
Cinque bagni realizzati, due a catasto — sanabili con SCIA
È la difformità principale fra planimetria depositata e stato dei luoghi, e rientra fra quelle sanabili con pratica ordinaria. È anche il motivo per cui questo immobile vale più di quanto sembri: vedi la sezione sulla destinazione.
Finestre e locali tecnici modificati — da ripristinare
Opere non sanabili: vanno demolite e ripristinate allo stato legittimo, a spese dell'aggiudicatario.
Profilo penale delle opere 1991/96: prescritto
Il reato relativo alle opere strutturali del 1991 e del 1996 è prescritto. Resta la questione edilizia e civilistica, non quella penale.
Valutazione di mercato
146,84 m² l'appartamento · 36,34 la terrazza · 3,94 il balcone · 161,26 m² di superficie convenzionale. Il catasto riporta 143 m² totali, 132 escluse le aree scoperte. I valori al metro quadro di questa analisi sono calcolati sulla superficie convenzionale.
Quotazioni ufficiali
Microzona OMI B31 — Tridente / Colonna / Trevi, abitazioni civili: € 6.600 – 9.200/m², con picco intorno a € 8.988/m².
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare, Agenzia delle Entrate
Comparabili in vendita oggi nella stessa zona
| Largo Pietro di Brazzà219 m² · ristrutturato mai abitato · 4° piano con ascensore · panoramico | € 2.500.000€ 11.415/m² |
| Piazza Scanderbegpalazzina del Settecento · 5° piano con ascensore | € 1.820.000 |
| Piazza dei Santi Apostoliquadrilocale · edificio storico con portineria | € 1.130.000 |
Sono prezzi richiesti. Nel centro di Roma il transato sta tipicamente il 5-15% sotto. Annunci rilevati nell'agosto 2026.
Perché la nostra uscita sta sotto i migliori annunci
Spingono giù
- Primo piano sopra i negozi. I comparabili migliori sono al quarto e al quinto con ascensore e vista: a Roma centro il premio per i piani alti è consistente.
- Nella documentazione non risulta un ascensore nel palazzo.
- Via delle Quattro Fontane è un asse di attraversamento fra Barberini e Santa Maria Maggiore: traffico e autobus. L'annuncio di piazza Scanderbeg vende esplicitamente il contrario, «appartata dalla folla turistica».
- Consolidamenti strutturali del 1996 mai collaudati e causa civile pendente: un compratore informato li sconta.
Spingono su
- 36 m² di terrazza più la corte esclusiva. Nel centro storico lo spazio esterno privato è raro e si paga più del rapporto proporzionale sui metri: è l'elemento di maggior valore dell'immobile, e finora era trascurato.
- Soffitti a travi del XVIII secolo su più ambienti: su un restauro di pregio sono ciò che giustifica il prezzo alto.
Analisi finanziaria
La perizia stima 260.000 € per il completamento. Abbiamo chiesto un preventivo a un'impresa edile con storia e referenze sul centro storico romano: 180.000 € più IVA. È un preventivo di massima, in attesa del capitolato.
Che cosa costa, voce per voce
- IVA: sui lavori di recupero edilizio si applica il 10%, ma i «beni significativi» (infissi, caldaia, sanitari) sono agevolati solo fino al valore della manodopera e l'eccedenza va al 22%. Da qui i circa 202.000 € su 180.000 di imponibile.
- Oneri tecnici: direzione lavori, coordinamento della sicurezza, SCIA, sanatoria delle difformità, pratiche catastali finali. Non sono compresi nel preventivo dell'impresa.
- Oneri di acquisto: imposta di registro o IVA secondo il regime applicabile, compenso del delegato, spese di trasferimento. L'importo dipende dal decreto del Giudice.
- Riserva imprevisti: su un edificio settecentesco è prassi, non pessimismo.
Scenari di uscita
Margine sull'investimento ~€ 620.000 – 645.000
Due uscite, non una
Rivendita del riqualificato
Realizzi il margine in una volta sola: progetto, cantiere, sanatorie e vendita dell'immobile finito.
Ipotesi di aggiudicazione all'offerta minima.
Messa a reddito come affittacamere
Tieni l'immobile e lo fai rendere come affittacamere. La gestione non resta a carico dell'investitore: passa a Gestione Casa Vacanza, la società del gruppo che si occupa di affitti brevi a Roma da oltre dieci anni. Allestimento, pratiche, annunci, prenotazioni, check-in, pulizie e manutenzione.
Perché sì, perché no
Perché sì
- Location fra le più prestigiose di Roma, a due passi dal Quirinale
- Prezzo d'asta molto scontato: ~€ 2.700/mq contro € 6.600–9.200/mq di zona (OMI B31)
- Corte/terrazzo esclusivo, raro in centro storico
- Immobile vuoto: nessun occupante da liberare fisicamente
- Difformità principali sanabili con SCIA, già a budget
- I 5 bagni in 2 camere suggeriscono un progetto B&B mai completato, coerente con la vocazione ricettiva della zona indicata dal perito
Perché no
- Immobile-cantiere: nessuna garanzia sui vizi occulti, costi solo stimati
- Consolidamento del 1996 parziale e mai collaudato
- Causa civile ancora pendente sui dissesti del 1991
- La liberazione formale è ancora in corso: tempi e costi non quantificati in perizia
- Opere non sanabili da demolire e ripristinare a spese dell'aggiudicatario
- Permessi e cantiere in centro storico/ZTL: tipicamente 18–24 mesi o più
Nota metodologica
Le fonti di questa pagina sono quattro, e ogni numero dice da dove viene. Dati del lotto, difformità e stime del CTU: perizia ex art. 568 c.p.c. e portale ufficiale delle aste del Ministero della Giustizia. Quotazioni di zona: Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, microzona B31, più annunci di vendita rilevati nella stessa microzona (prezzi richiesti, non transato). Costo dei lavori: preventivo di massima di un'impresa edile con referenze sul centro storico romano. Oneri, riserva imprevisti, scenari di uscita e margini: elaborazioni di My Dear Italy sui dati precedenti. Le elaborazioni sono stime, non garanzie: il valore di uscita dipende dalla qualità del restauro e dal mercato al momento della rivendita.
Questo è un lotto solo.
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