Sessanta pagine di perizia. Una riga che ti costa centomila euro.
Le aste giudiziarie scontano il 30–40% sul mercato. Lo sconto è vero. Anche il rischio: difformità non sanabili, occupanti da liberare, consolidamenti mai collaudati, cause ancora aperte. Noi la perizia la leggiamo per intero, e quando dice di lasciar perdere lo scriviamo. Se cerchi qualcuno che ti dica di sì, siamo l'indirizzo sbagliato.
Risposta in 24 ore. Se poi scegli il dossier completo, i € 30 li scomputiamo.
I primi due numeri sono il conteggio di oggi sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia: si aggiornano da soli. Il terzo è una regola, non una statistica — ogni dato che pubblichiamo porta con sé la riga del documento da cui viene.
Una società di property management che compra come investe.
Siamo attivi da oltre dieci anni gestendo case in affitto breve fra Roma, Perugia e la costa amalfitana. Da quella esperienza è nata la parte di investimento: sappiamo quanto rende davvero un immobile in una certa via, e questo cambia il modo in cui lo si valuta prima di offrire.
L'asta giudiziaria è il canale con lo sconto più alto del mercato immobiliare. È anche quello con più insidie tecniche: difformità edilizie, occupanti da liberare, lavori mai collaudati, cause ancora pendenti. Il nostro lavoro è tirarle fuori prima che tu faccia un'offerta.
Le quattro competenze che mettiamo in campo
- Analisi tecnica e legale delle perizie giudiziarie
- Due diligence su regolarità edilizia e catastale
- Pianificazione e gestione di interventi di ristrutturazione
- Strategia di uscita e valorizzazione dell'asset
Puoi affidarci l'intero percorso o solo la fase che ti serve — molti clienti arrivano con un lotto già individuato e ci chiedono soltanto di leggerne la perizia.
Dall'inizio alla fine dell'asta, passo per passo.
Nove fasi, tre momenti. Prima si studia, durante si offre con disciplina, dopo si trasforma l'immobile in un asset che vale di più di quanto è costato.
PrimaSelezione e analisi
1Ricerca e selezione dei lottiFiltriamo il portale del Ministero e ti presentiamo solo i lotti su cui i conti hanno senso.
Monitoriamo il Portale Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e i principali aggregatori, filtrando per zona, tipologia e potenziale di rendimento. Ti presentiamo solo i lotti che superano una prima soglia: quelli su cui i conti hanno senso.
2Lettura della periziaSessanta pagine di perizia lette riga per riga: è il documento che quasi nessuno finisce.
Ogni procedura ha una perizia estimativa ex art. 568 c.p.c., redatta da un CTU nominato dal Giudice. È il documento chiave e quasi nessuno lo legge fino in fondo. Noi lo smontiamo riga per riga: consistenza reale, vincoli, stato degli impianti, oneri a carico dell'aggiudicatario.
3Due diligence edilizia e catastaleOgni difformità classificata: sanabile, sanabile a caro prezzo, o da demolire.
Verifichiamo che la planimetria depositata corrisponda allo stato dei luoghi, e classifichiamo ogni difformità in tre categorie: sanabile a costi contenuti, sanabile con oneri rilevanti, non sanabile e quindi da demolire e ripristinare a tue spese. Controlliamo agibilità, vincoli artistici e cause civili pendenti.
4SopralluogoAndiamo a vedere con il custode: le sorprese costose non stanno sulle carte.
Prenotiamo la visita tramite il custode giudiziario e andiamo a vedere. Foto ambiente per ambiente, rilievo igrometrico dove sospettiamo infiltrazioni, verifica di ciò che la perizia descrive a parole. Le sorprese più costose si trovano qui, non sulle carte.
5Valutazione economicaValore di mercato, capex e valore di uscita, dichiarati come stime e non come promesse.
Stimiamo il valore di mercato con il Market Comparison Approach, incrociando comparabili di zona, quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e annunci reali. Poi quantifichiamo il capex di ristrutturazione e il valore di uscita, in scenario atteso e ottimistico. Il risultato è un margine potenziale, dichiarato come stima e non come promessa.
DuranteOfferta e gara
6Strategia d'offertaDue numeri decisi prima: quanto offrire e a quale prezzo alzarsi dal tavolo.
Fissiamo insieme due numeri prima di partire: l'offerta di ingresso e — soprattutto — il prezzo oltre il quale ci si alza dal tavolo. La legge ammette offerte fino al 75% del prezzo base, ma è l'aggiudicazione a quel livello a essere l'eccezione, non la regola. Prepariamo cauzione, documentazione e deposito telematico.
7Partecipazione all'astaDepositiamo l'offerta e seguiamo la gara: il tetto deciso prima non si sposta.
Depositiamo l'offerta e seguiamo la gara. Se si presentano più offerenti si apre il rilancio, ed è il momento in cui la disciplina vale più dell'analisi: il tetto deciso al punto 6 non si sposta perché la sala si è scaldata. Oltre il 45% delle aste ormai è telematica asincrona — cambia la meccanica, non il principio.
DopoAggiudicazione e valorizzazione
8Aggiudicazione, saldo e liberazioneSaldo, decreto di trasferimento e liberazione: tempi e costi a budget dall'inizio.
Dopo l'aggiudicazione si versa il saldo prezzo nei termini fissati dal Giudice e si attende il decreto di trasferimento, che è il titolo di proprietà. Se l'immobile è occupato — dal debitore esecutato o da terzi — la liberazione passa dal custode giudiziario: tempi e costi vanno messi a budget fin dall'inizio, perché la perizia quasi mai li quantifica.
9Riqualificazione e uscitaCantiere, e poi la scelta che decide il rendimento: rivendere o mettere a reddito.
Progetto, pratiche edilizie, eventuali sanatorie, direzione del cantiere. Poi la scelta che decide il rendimento: rivendere l'immobile riqualificato, oppure tenerlo e metterlo a reddito. Nel secondo caso il testimone passa alla nostra società di gestione, che se ne occupa da oltre dieci anni.
Come costruiamo i numeri
Ogni cifra che ti mettiamo davanti ha una fonte dichiarata. Quando è una nostra stima, lo scriviamo.
Fonte dei dati
Perizie giudiziarie ex art. 568 c.p.c. depositate presso il Tribunale, redatte da CTU ed esperti stimatori indipendenti nominati dal Giudice, integrate con i dati del portale ufficiale delle aste.
Criterio di stima
Market Comparison Approach: confronto con immobili comparabili, incrociato con le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e con gli annunci di mercato attuali della stessa zona.
Capex e valori di uscita
I costi di ristrutturazione e i valori di uscita post-intervento sono nostre elaborazioni sui dati di perizia, orientate a scenari realistici ma favorevoli: sono indicative, non garantite.
Ti diciamo anche perché no.
Non esiste un immobile all'asta senza controindicazioni. Su ogni lotto che analizziamo produciamo due colonne — e nessuna raccomandazione univoca: la decisione resta tua, presa sapendo tutto.
Perché sì — cosa cerchiamo
- Scarto significativo tra prezzo d'asta al metro quadro e quotazioni reali della zona
- Difformità principali sanabili con pratica ordinaria e a costo prevedibile
- Nessun vincolo artistico o problema strutturale accertato
- Zona con domanda solida, servita dal trasporto pubblico
- Elementi rari che il mercato paga: corte, terrazzo, doppia esposizione
Perché no — cosa segnaliamo
- Immobile-cantiere: nessuna garanzia sui vizi occulti, costi solo stimati
- Consolidamenti strutturali mai collaudati
- Cause civili ancora pendenti sulla proprietà
- Opere non sanabili, da demolire e ripristinare a spese dell'aggiudicatario
- Immobile occupato: tempi e costi di liberazione non quantificati in perizia
- Permessi e cantiere in centro storico o ZTL: tipicamente 18–24 mesi
A ogni lotto assegniamo un livello di rischio esplicito. Un margine alto su un immobile ad alto rischio non è un affare migliore di un margine modesto su un immobile pulito: è un investimento diverso, e va scelto sapendolo.
Cosa ricevi: il dossier
Al termine dell'analisi consegniamo un fascicolo completo per ciascun immobile allo studio. È il documento su cui prendi la decisione — e con cui, se serve, ti presenti a un finanziatore.
Scarica un esempio di Dossier (PDF)
Guardalo prima di comprarlo
L'Affare del mese è un dossier vero, su un immobile vero. Te ne mandiamo la versione PDF: stessa impaginazione di quello che consegniamo.
01Executive summary comparativoTutti i lotti a confronto in una tabella sola.
Tutti i lotti a confronto in una tabella: superficie, stato conservativo, prezzo base, offerta minima, valore di mercato, capex, investimento totale, margine potenziale e livello di rischio.
02Scheda identificativa del lottoI numeri del lotto: superficie, piano, vani, zona OMI, occupazione.
Superficie commerciale e utile, piano, vani, zona OMI di riferimento, epoca di edificazione, stato di occupazione, agibilità.
03Posizione e contestoMappa e distanze reali, quelle che muovono prezzo e occupazione.
Mappa con i punti di riferimento e le distanze reali: metropolitana, servizi, poli di attrazione. Quello che determina sia il prezzo di rivendita sia il tasso di occupazione se lo metti a reddito.
04Stato dell'immobileLe foto del sopralluogo, ambiente per ambiente.
Documentazione fotografica ambiente per ambiente dal sopralluogo, con l'indicazione di cosa va rifatto e cosa si può recuperare.
05Criticità edilizie e storicheCosa non torna fra le carte e l'immobile, e quanto costa sistemarlo.
Confronto tra planimetria catastale e stato dei luoghi rilevato, cronologia delle pratiche e degli abusi, percorso di regolarizzazione con i relativi costi.
06Analisi finanziariaDall'acquisto all'uscita, in scenario atteso e ottimistico.
Dall'acquisto all'uscita: prezzo base, offerta minima, capex, investimento totale e valore di uscita in scenario atteso e ottimistico, con il margine potenziale su ciascuno.
07Perché sì, perché noLe due colonne, senza sconti, e il rischio dichiarato.
Le due colonne, senza sconti, e il livello di rischio assegnato al lotto.
08Nota metodologicaDa dove viene ogni numero, e fin dove arriva.
Fonti, criteri di stima e limiti dichiarati: cosa è dato di perizia, cosa è quotazione ufficiale e cosa è nostra elaborazione.
La perizia la legge un avvocato.
Non un consulente con un corso alle spalle. Nelle aste il rischio non è finanziario: è giuridico. Un'opera mai collaudata, un titolo non opponibile, una causa che dal prezzo base non si vede. Sono righe che si imparano a leggere in tribunale, non in aula.
Molti si preoccupano e scartano a prescindere un immobile occupato. Io, nella mia esperienza, trovo che sia bene appurare: chi occupa l'immobile? Perché potrebbe rivelarsi un falso problema.Avv. Gennaro Cicatiello — consulente legale esterno
Le tre domande che faccio sempre
- Il decreto di trasferimento libererà davvero l'immobile?
- Quali contratti sopravvivono alla vendita?
- Qual è la provenienza dell'immobile?
Investiamo all'asta con capitale nostro dal 2022. Gestiamo case in affitto breve da dieci anni, fra Roma, Perugia e la costiera amalfitana. Dall'incrocio delle due cose nasce l'analisi che vendiamo.
Lo scoglio non è nascosto. È più in basso.
Non serve un'informazione che gli altri non hanno. Serve aver letto migliaia di volte una cosa che gli altri saltano. Ecco perché possiamo raccontare il metodo per intero senza perdere niente.
- 4.596lotti aperti che seguiamo oggi, aggiornati ogni ora
- 91che superano ogni filtro pubblico: prezzo nel quartile più basso della loro regione, metratura, foto, base sopra i 30.000
- 15in cui il testo integrale dichiara qualcosa che la scheda pubblica non dice: un contratto in corso, una difformità, un accesso che non è tuo
Uno su sei. E attenzione: non sono quindici no. Su uno di questi — 870 mq a 68.000 euro, occupato — il contratto che sembrava il problema si è rivelato il rendimento. Un riscontro nel testo non è un verdetto: è una domanda ben posta. Fra le due c'è sempre almeno un fatto da recuperare altrove, e quello è il lavoro che ti vendiamo.
Il giorno dell'aggiudicazione non hai ancora guadagnato niente.
Un immobile comprato bene ma lasciato fermo è capitale immobilizzato. Dopo la riqualificazione ci sono due strade, e le percorriamo entrambe con te.
Rivendita del riqualificato
Realizzi il margine in una volta sola. Curiamo il progetto, il cantiere, le sanatorie e la valorizzazione commerciale dell'immobile finito, posizionandolo sulla fascia alta della zona.
Messa a reddito
Tieni l'immobile e lo fai rendere. Il nostro primo immobile l'abbiamo pagato 48.000 euro a Grottaferrata, a dicembre 2022. Nove mesi dopo ce ne offrivano 98.000. Abbiamo detto di no e l'abbiamo messo in affitto: 850 euro al mese, da allora senza interruzioni. Cinquantamila una volta sola, o diecimiladuecento l'anno tenendo la casa — il conto lo abbiamo fatto sui nostri soldi prima che sui tuoi. Qui subentra la nostra società di gestione: allestimento, pratiche, annunci, prenotazioni, check-in, pulizie e manutenzione.allestimento, pratiche, annunci, prenotazioni, check-in, pulizie e manutenzione. Tu incassi, del resto ci occupiamo noi.
Dieci anni, nove proprietà: come le gestiamo →Parliamo del tuo prossimo immobile.
Che tu abbia già individuato un lotto o stia ancora valutando se le aste facciano per te, il primo confronto non costa nulla.